Cuánto cuesta de verdad comprar una casa
Cuando compras una vivienda no pagas solo el precio: hay que sumar impuestos, notaría, registro y gestoría. En segunda mano estos gastos suelen representar entre el 8% y el 12% del precio, y en obra nueva alrededor del 12%-14%. En una casa de 200.000 € hablamos de entre 16.000 y 24.000 € adicionales.
Los gastos que se pagan al comprar
- Impuesto de transmisiones (ITP) si es segunda mano, o IVA del 10% + AJD si es obra nueva.
- Notaría: escritura pública de compraventa (y de hipoteca, si la hay).
- Registro de la Propiedad: inscripción de la vivienda a tu nombre.
- Gestoría: tramita impuestos, notaría y registro por ti.
- Tasación (la exige el banco) y, en su caso, comisión de apertura.
ITP por comunidad autónoma (segunda mano)
El ITP lo fija cada comunidad, así que dos pisos al mismo precio pueden costar distinto según dónde estén.
| Comunidad | ITP general | En una casa de 200.000 € |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 12.000 € |
| País Vasco | 4% | 8.000 € |
| Canarias | 6,5% | 13.000 € |
| Andalucía / La Rioja | 7% | 14.000 € |
| Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Murcia | 8% | 16.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9% | 18.000 € |
| Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana | 10% | 20.000 € |
Hay bonificaciones para jóvenes, vivienda habitual, familia numerosa o rehabilitación. Conviene confirmarlas con la comunidad antes de firmar.
Obra nueva: IVA del 10% + AJD
En vivienda nueva se paga IVA del 10% sobre el precio y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. La suma ronda el 11,5%, más notaría, registro y gestoría.
Ejemplo real: piso de 200.000 € en Madrid
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 200.000 € |
| ITP (6%) | 12.000 € |
| Notaría | 700 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Total gastos | 13.600 € |
| Entrada (20%) | 40.000 € |
| Efectivo necesario | 53.600 € |
Gastos añadidos de la hipoteca
- Tasación: entre 250 y 600 € (la paga el cliente en la práctica).
- Comisión de apertura: 0% si negocias bien; algunas entidades cobran 0,5%-1%.
- Seguros vinculados: hogar y vida. Compara el coste anual porque sube mucho la cuota real (TAE).
Checklist antes de firmar
- ¿Has confirmado el tipo de ITP de tu comunidad y las bonificaciones aplicables?
- ¿Tienes el efectivo total (entrada + impuestos + gastos + tasación)?
- ¿Has pedido varias ofertas de hipoteca y comparado la TAE, no solo el TIN?
- ¿Sabes quién paga la gestoría y cuánto cuesta?
- ¿Has reservado un colchón para muebles, reforma o mudanza?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una casa?
En segunda mano se paga el ITP (entre el 4% y el 10% según la comunidad) y en obra nueva el IVA del 10% más el AJD. A eso se suman notaría, registro y gestoría.
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
El ITP lo paga siempre el comprador. El vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial y, en su caso, la plusvalía municipal.
¿Se puede hipotecar el 100% de una casa?
Es poco habitual. Lo normal es financiar entre el 70% y el 80% del valor de tasación, por lo que necesitarás al menos un 20% de entrada más los gastos.
¿Qué gastos son deducibles si compro para alquilar?
Si destinas la vivienda a alquiler, muchos gastos (IBI, comunidad, seguros, intereses, mantenimiento) son deducibles en el IRPF. Revísalo en la guía de rentabilidad de alquiler.