Rentabilidad bruta y rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre lo que te cuesta la compra. La rentabilidad neta descuenta los gastos y los meses que la vivienda está vacía: es la cifra que de verdad importa.
Qué gastos hay que descontar
- Gastos de compra: impuestos, notaría, registro y gestoría (un 10% extra sobre el precio).
- IBI y tasa de basuras.
- Comunidad de propietarios y derramas.
- Seguro de hogar y, si alquilas, de impago.
- Mantenimiento y reparaciones (calcula un 1% del valor al año).
- Meses vacíos y posibles impagos.
- Gestión, si delegas en una agencia.
Ejemplo: piso de 180.000 € alquilado por 850 €
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio + gastos de compra (10%) | 198.000 € |
| Ingresos brutos al año (850 € x 12) | 10.200 € |
| Gastos anuales + 1 mes vacío | −2.650 € |
| Beneficio neto al año | 7.550 € |
| Rentabilidad bruta | 5,15 % |
| Rentabilidad neta | 3,81 % |
Impuestos: qué puedes deducir en el IRPF
Si declaras el alquiler como actividad, puedes deducir todos los gastos necesarios: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión y suministros pagados por ti. Además, en vivienda habitual existe una reducción adicional del rendimiento neto. Guarda todas las facturas: es la diferencia entre pagar mucho o poco a Hacienda.
Errores habituales del inversor novel
- Calcular la rentabilidad solo con el precio, sin sumar los gastos de compra.
- No reservar un fondo para meses vacíos, impagos y reparaciones.
- Ignorar el efecto de la financiación: con hipoteca, la rentabilidad sobre tu dinero propio (cash-on-cash) puede ser mucho mayor… o negativa.
- Comprar por la revalorización esperada, no por la renta que genera hoy.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera buena rentabilidad de alquiler en España?
En vivienda residencial, una rentabilidad bruta del 5%-8% y neta del 4%-6% se considera razonable. En zonas tensionadas la bruta puede bajar al 3%-4%.
¿Rentabilidad bruta o neta?
La neta. La bruta solo divide el alquiler entre el precio; la neta descuenta gastos, impuestos y meses vacíos, así que refleja el dinero que realmente ganas.
¿Los gastos de compra cuentan para la rentabilidad?
Sí. Notaría, registro, ITP o IVA y gestoría forman parte de tu inversión, así que deben sumarse al precio antes de calcular el porcentaje.
¿Puedo deducir los gastos de la hipoteca?
Si el inmueble está alquilado, los intereses y gastos financieros son deducibles en el IRPF, junto con IBI, comunidad, seguros y mantenimiento.