La regla del 35%: cuánto te deja el banco
Los bancos españoles suelen exigir que todas tus cuotas de deuda no superen el 35% de tus ingresos netos. Es decir, si ganas 2.200 € netos al mes, tu cuota de hipoteca debería quedarse en torno a 770 € (descontando ya otras deudas como un coche o un préstamo).
Qué mira el banco además de los ingresos
- Estabilidad laboral: indefinido, antigüedad y sector.
- Historial de pago: que no aparezcas en ficheros de morosos (ASNEF, RAI).
- Deudas vivas: tarjetas, préstamos, financiaciones y avales.
- Aportación propia: lo normal son 20% de entrada + 10% de gastos.
- Valor de tasación del inmueble: el préstamo se concede sobre el valor menor entre precio y tasación.
De ingresos a precio máximo: el cálculo completo
La cadena es sencilla: ingresos → cuota máxima → préstamo máximo → precio máximo. Con 2.200 € netos, una cuota de 770 € a 30 años y un TIN del 3,1%, el préstamo ronda los 183.000 € y, con un 20% de entrada, la vivienda no debería superar unos 228.000 €. A eso hay que añadir la entrada y los gastos en efectivo.
| Ingresos netos | Cuota máx. (35%) | Precio orientativo (30 años) |
|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | ≈ 155.000 € |
| 2.000 € | 700 € | ≈ 207.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ≈ 259.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ≈ 311.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ≈ 415.000 € |
Cálculos orientativos con TIN del 3,1% a 30 años y entrada del 20%.
Cómo mejorar tu capacidad de compra
- Reduce deudas antes de pedir la hipoteca: cancelar una financiación pequeña puede subir mucho tu límite.
- Suma ingresos de forma estable (segundo titular, alquileres declarados).
- Amplía el plazo: baja la cuota, aunque pagas más intereses.
- Negocia el tipo y compara la TAE, no solo el TIN.
- Aporta más entrada para reducir el préstamo y la cuota.
Documentación que te pedirá el banco
- DNI y, si eres autónomo, últimas declaraciones y modelo 130/303.
- Últimas nóminas y vida laboral (asalariados).
- Declaración de la renta de los dos últimos años.
- Justificantes de otros ingresos y de deudas actuales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca según mi sueldo?
El banco suele permitir que la cuota no supere el 35% de tus ingresos netos. Con 2.200 € al mes, la cuota máxima ronda los 770 € y el préstamo puede llegar a unos 183.000 € a 30 años.
¿Qué porcentaje de endeudamiento es recomendable?
El límite habitual es el 35%, pero muchos asesores recomiendan no superar el 30% para mantener margen ante imprevistos.
¿Cuenta la nómina de mi pareja para la hipoteca?
Sí, si se incluye como titular o avalista. Sus ingresos y sus deudas se suman al cálculo del endeudamiento.
¿Necesito avalista para la hipoteca?
Solo si tu perfil no alcanza la cuota necesaria o si la financiación supera el 80% del valor de tasación. Un avalista aporta sus ingresos y responde de la deuda.